Процесс покупки вторичной недвижимости в Италии

 

Для иностранцев нет ограничений на покупку недвижимости в Италии. При совершении покупки рекомендуется пользоваться услугами агентств недвижимости, имеющих лицензию на осуществление своей деятельности.

Процесс покупки

После того, как покупатель выбрал понравившийся объект, составляется предложение о покупке (Proposta d'acquisto), которое подписывается покупателем и продавцом. В случае приобретения недвижимости в Италии через агентство недвижимости, договор составляется агентством. В этом договоре указываются данные обеих сторон, информация о недвижимости, а также условия и сроки оплаты и подписания предварительного договора (Compromesso). При подписании данного документа продавец вносит задаток в размере примерно до 10% от стоимости. Размер задатка обсуждается. Внесенная сумма будет включена в счет оплаты покупки при подписании предварительного договора. Как правило, на этапе подписания предложения покупатели стараются внести как можно меньшую сумму денег.

Юридическая проверка документов объекта недвижимости проводится до подписания предложения о покупке.

Предложение о покупке может быть сделано на более низкую цену объекта, чем предложенная продавцом, продавец при этом имеет право принять или отказаться от предложения. Также продавец может выдвинуть встречные условия, предложив, например, дополнительно купить гараж за определенную сумму. Покупатель в свою очередь может в предложении попросить, например, заменить душ на ванну.

Перед подписанием предложения необходимо получить налоговый код плательщика (codice fiscal), который можно оформить в местных налоговых органах или в посольстве Италии в Москве. Без получения налогового кода невозможно открыть счет в банках Италии. Обычно взаиморасчеты между продавцом и покупателем ведутся со счетов в итальянских банках.

Если покупатель отказывается от приобретения жилья, то он теряет внесенный задаток. Если сделка не была заключена по вине продавца, то депозит возвращается покупателю в двойном размере.

Предварительный договор (Compromesso) обе стороны подписывают через некоторое время после оформления предложения о покупке. В нем указываются условия подписания основного договора (Rogito), подробная информация о продавце и покупателе, более детальное описание объекта и его расположение, а также информацию о стоимости и срокам оплаты недвижимости, дате завершения сделки, гарантии со стороны продавца в том, что он действительно является владельцем недвижимости.

На данном этапе необходимо будет заплатить аванс, который, как правило, составляет до 20% от стоимости покупки. В зависимости от размера суммы, внесенной при подписании предложения и договоренностей между обеими сторонами, размеры аванса могут варьироваться. Данный договор заверяется нотариусом.

Со дня подписания Compromesso до финального этапа сделки, подписания основного договора (Rogito) и передачи права собственности новому владельцу, проходит 1-3 месяца. За это время нотариус подготавливает документы и проводит необходимую оценку объекта недвижимости.

Подписывается Rogito, как правило, в нотариальной конторе в присутствии продавца, покупателя, агента недвижимости и ипотечного оператора в случае банковского финансирования. При взятии ипотечного кредита в договоре прописываются все условия кредитования. Право собственности передается новому владельцу после подписания договора купли-продажи.

Необязательно до подписания договора оплачивать оставшуюся сумму покупки и все необходимые сборы и налоги. Широко распространена практика, когда все деньги находятся на личном счете покупателя в итальянском банке, а во время подписания договора у нотариуса покупатель подписывает банковские чеки на оплату стоимости недвижимости, услуг нотариуса, на налоги и услуги переводчика. Если объект был обременен ипотечным кредитом, то продавец подписывает чек в пользу банка на снятие ипотеки.

Договор Rogito может быть подписан лично покупателем или доверенным лицом. Если продавец не может присутствовать при подписании Rogito, то необходимо оформить доверенность в присутствии юриста, затем отнести ее в министерство иностранных дел в своей стране, утвердить апостилем и вернуть в Италию.

После подписания договора объект недвижимости регистрируется в бюро регистрации недвижимого имущества.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Италии

Стоимость услуг агентства недвижимости составляет около 3-5% от суммы покупки, услуги нотариуса стоят до 3% от суммы контракта. Нотариальные сборы и гонорар оценщика платятся при подписании окончательного договора. Как правило, нотариусы работают совместно с оценщиками и поэтому берут оплату за эти услуги напрямую.

В Италии покупка недвижимости облагается тремя видами налогов – кадастровый налог (Imposta Catastale), регистрационный сбор (Imposta sul Registro) и налог на ипотеку (Tassa Ipotecaria), которые в общей сложности составляют около 10% от стоимости недвижимости.

Налогооблагаемой базой является кадастровая стоимость недвижимости, которая, как правило, значительно ниже рыночной.

Ипотека

Российским покупателям доступно ипотечное кредитование в Италии, однако получить его в 2012 году стало весьма непросто. При этом для получения кредита необходимо доказать высокую платежеспособность. В 2012 г. сумма ипотечного кредита не превышает 65% от оценочной стоимости недвижимости. Ипотечные ставки сейчас составляют 4-5%, возможный срок кредитования – от 5 до 30 лет.

HomesOverseas.ru

Мария Бондарь

Источник: https://www.homesoverseas.ru/articles/3234